+38 044 384 00 47 info@arou.com.ua

Возможность перепланировки квартир

Возможность перепланировки квартирПерепланировка квартир возможна в некоторых случаях. Каждый частный случай рассматривается специалистами на архитектурно-техническом совете районной государственной администрации.

Порядок проведения перепланировок квартир в столице Украины определен утвержденными и принятым решением Киевгорсовета 27 января 2005 года «Правилами застройки г. Киева», в которых этой тематике посвящен целый раздел. А коль такие правила существуют, их несоблюдение влечет за собой определенные последствия.

В лучшем случае Вы не сможете распорядиться своей собственностью (продать, подарить, сдать в аренду) или получить кредит в банке под залог этой недвижимости. Причина — нельзя оформить сделку, если в справке-характеристике из БТИ будет отметка о самовольной перепланировке. Более того, эту справку могут и вовсе не выдать, если Ваша «неузаконенная», не согласованная в необходимых разрешительных структурах перепланировка будет раскрыта БТИ при перемерках квартиры на выезде, обязательном при подготовке справки- характеристики.

Прежде чем ломать стены, разберитесь, что же Вы решили провести: реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку или переоборудование. На какие Ваши действия необходимо разрешение соответствующих инстанций, а на что ничьего согласия и вовсе не требуется. В разных случаях и требования чиновников имеют отличие.

Перепланировка.

Итак, под понятием «перепланировка» авторы «Правил застройки г. Киева» понимают буквально: «ремонтно-строительные работы, которые проводятся по соответствующим проектам со сменой физических параметров помещений, демонтажем или перенесением внутренних ненесущих перегородок, постройкой новых элементов и деталей, устройством проемов без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого здания без ущемления интересов граждан, которые проживают в этом здании». То есть, при перепланировке не изменяются его несущие конструкции и функциональное назначение помещения. Любая перепланировка должна сопровождаться проектной документацией, выполненной проектной организацией, имеющей соответственную лицензию. В утвержденном в установленном порядке проекте должны быть согласованы и определены архитектурные, объемно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и экономические решения по перепланировке помещения. Без проекта узаконить в БТИ, произведенные в квартире изменения (внести коррективы в имеющийся техпаспорт или получить новый), нереально.

Разрешается перепланировка:

что не изменит фасадов дома;

что не нарушит несущих конструкций дома;

что не повредит соседним квартирам или не нанесет неудобств соседям;

что не изменит функционального назначения помещений (нельзя заменять санузлы и кухни на комнаты и наоборот);

что не нарушит систему отопления (рассчитанная гидравлическим проектом);

что не нарушит систему сантехнических домовых разводок (которые тоже рассчитанные проектом);

что не нарушит газовых разводок (какие смонтированные согласно ДБН и требований пожарных служб);

что не нарушит домовых систем вентиляционных каналов и прочее.

Для перепланировки квартиры необходимо.

Не изменять проектные решения самостоятельно. Любые конструктивные изменения в помещениях владельца квартиры и в доме в целом могут выполняться только за проектом, который согласован с разработчиком соответствующего проектного института, санэпидстанцией и пожарниками, и подписанный автором проекта.

Начало строительных работ необходимо согласовать с ЖЭКом и ближайшими соседями.

Ответственность за правильность выполнения работ в соответствии с разработанным и согласованным в установленном законом порядке дополнительным проектом на перепланирование полагается на владельца помещений, которые перепланируются.

Владелец помещений, которые перепланируются, не должен создавать неудобств соседям и жителям дома в целом. Строительный мусор, оборудование, материалы не должны загромождать проходов, своевременно вывозиться, транспортироваться осторожно, не повреждая места общего пользования.

Владелец квартиры, которая перепланируется, несет ответственность за нарушения, которые возникли в результате выполнения работ в других помещениях, где возможное заливание, порча электропроводки, системы отопления, водоснабжения.

Владелец квартиры, которая перепланируется, обязан после истечения общестроительных работ по перепланированию продемонстрировать результат эксплуатирующей организации, разработчику проекта, после чего получить разрешение на проведение отделочных работ.

После истечения всех работ по перепланированию составляется акт введения помещения в эксплуатацию. Акт утверждается распоряжением райгосадминистрации.

Владелец квартиры, которая перепланируется, после полного истечения работ (включая снаряжение) должен заказать в Бюро технической инвентаризации новый техпаспорт на помещение. Техпаспорт передается эксплуатирующей организации вместе с исполнительными чертежами на перепланирование.

Все строительные материалы, которые применяются во время перепланирования, должны быть сертифицированы и иметь гигиеничный сертификат качества (материалы должны быть не токсичные, не радиоактивные, не вредить человеку). Время проведения работ, которые создают шум, вибрацию, пыль, загазованность и другие вредные производственные факторы, владелец квартиры обязан согласовать с соседями и другими жителями дома, на которые эти факторы могут влиять.

Простые отделочные работы без запаха, пыли и шума могут выполняться без специального на то согласия и разрешения (наклейка обоев, побелка).

В случае нарушения владельцем квартиры, которая перепланируется, правил, которые регламентируют проживание в многоквартирных домах, вся ответственность за следствие полагается на него.

Относительно законности приватизации мест общего пользования в многоквартирных жилых домах. Соответственно Жилищного кодекса Украины каждый имеет право продать свою приватизированную квартиру, подарить ее, завещать, сдавать в аренду (в установленном законом порядке), обменять, закладывать, заключать другие, не запрещенные законом соглашения.

В жилом доме существуют вспомогательные помещения: холлы, коридоры, лестничная клетка, пожарные переходы, консьержи, подвальные помещения, чердак, и прочие. Все они продуманно запроектированы и имеют свое назначение: коридоры — для распределения человеко-потоков по квартирам, холлы — зоны эвакуации, поверхностные холлы несут осветительные функции, пожарные переходы — говорят самые за себя. Подвалы и чердаки всегда были во всех строениях и сооружениях, и их назначения не изменилось и сегодня. Все это места общего пользования. Ведь присоединение таких помещений к квартирам в построенных и сданных в эксплуатацию жилых домах невозможно.

Капитальный ремонт.

Капремонт, в случае, если он не содержит «признаков» перепланировки, не предусматривает создания лицензионного проекта. Капремонт — это комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с обновлением или улучшением эксплуатационных показателей с заменой или обновлением отдельных конструкций и их элементов и инженерного оборудования. Однако капремонт не может нести в своем «сценарии» «изменений геометрических размеров помещения или его отдельных частей, жилых комнат и подсобных помещений, санузлов, кухонь, ванных и т.д.» Нередки случаи, когда строители – «самоделкины» под видом капремонта проводят полноценную перепланировку. А последствия расхлебывают позже горе — заказчики.

Реконструкция.

Реконструкция подразумевает перестройку существующих объектов и сооружений гражданского или производственного назначения, цель которой улучшение условий проживания, эксплуатации, предоставления услуг, увеличения производства, продукции и улучшения ее качества, связанная со сменой геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций и их элементов, заменой основных технико-экономических показателей. То есть, если вы меняете назначение помещений, внедряетесь в несущие конструкции, в жилой квартире устраиваете офис или магазин — это уже реконструкция.

Переоборудование.

Установление в отдельных квартирах многоэтажек индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов; обустройство и переоснащение туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов. В зависимости от типа затеянных в жилом помещении преобразований и придется подбирать различную разрешительную документацию, получать технические условия и создавать расчетные инженерные разделы проекта.

Никаких разрешительных документов не требуется, только в случаях:

— устройства в квартире подвесных потолков, антресолей;

— покрытия существующего пола различными материалами;

-замены облицовки или обивки внутренних стен иными материалами.

Отдельной строкой проходят изменения в помещениях, которые относятся к памятникам архитектуры, истории. По существующему законодательству любые ремонтные работы в домах, охрану которых взяло на себя государство, требуют тщательного согласования и связаны с множеством ограничений. Нельзя нарушать целостность памятника или ансамбля, создавать угрозу их повреждения, разрушения или уничтожения (то есть в такой квартире только перестановка мебели не является нарушением). В случае, если памятником истории, культуры или архитектуры является не все здание, а лишь его фасад или определенная квартира, столь сложные согласования не требуются. Если ваш дом находится в центре города или построен до 1939 года, вам в любом случае придется согласовывать свою затею с архитекторами в управлении архитектуры и градостроительства и в Управлении КГГА по охране культурного наследия. А ремонт вам должна делать фирма, имеющая специальную, предназначенную для подобных случаев, лицензию (у них в штате обязательны специалисты по реставрационным работам). Есть еще один нюанс. До 1995 года приватизация квартир в старинных домах проходила с нарушениями, потому что не согласовывалась с управлением по охране памятников.

Квалифицированный юрист без особых усилий докажет, что приватизация квартиры недействительна и квартиру вернут в собственность государства. Позволят ли вам ее снова приватизировать, если решат, что вы плохо сохраняете памятник? А статус квартиросъемщика отличается от статуса владельца квартиры. Есть что взвесить и над чем подумать. Не так ли?

Если Вы собираетесь перепланировать свою квартиру, следует подумать о законности таких действий. Наша компания «АДВОКАТСКОЕ И РИЕЛТОРСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ УКРАИНЫ» поможет Вам в решении этого вопроса. Мы гарантируем конфиденциальность и наиболее полный комплекс услуг по Вашему запросу.