+ 38 (067) 538 39 07 info@arou.com.ua

Управление коммерческой недвижимостью

Управление коммерческой недвижимостью

Всё начиналось с того, что Вам предложили купить небольшой семейный отель где-нибудь в Карпатах, а теперь Вы являетесь владельцем достаточно крупных объектов коммерческой недвижимости в городе Киев? Бизнес, вязанный с получением пассивного дохода от объектов коммерческой недвижимости стал главным источником дохода Вашей жизни? Но теперь он стал настолько быстро расти и развиваться, что Вы уже не в состоянии самостоятельно справляться со всем этим и в данный момент очень нуждаетесь в посторонней помощи профессионального управляющего коммерческой недвижимостью, но не знаете к кому обратиться, потому что боитесь лишиться всего? Тогда Вы обратились точно по адресу.

Компания «АРОУ» — это одна из немногих украинских компаний, главным профилем которой является именно доверительное управление коммерческой недвижимостью. Мы понимаем, что здание или земельный участок – это такой же бизнес, как и компания по производству смартфонов, и ему требуется не менее качественное управление. Иначе он не только перестанет приносить прибыль, но и будет просто «съедать» деньги своего собственника.

Поэтому прямо сейчас мы расскажем Вам о том, как привлечение управляющей компании коммерческой недвижимостью сможет не только существенно облегчить Вашу жизнь, но и в несколько раз поднять Ваш доход от каждого из объектов коммерческой недвижимости, которые находятся в Вашей собственности или долгосрочной аренде.

Основные направления управления коммерческой недвижимостью

Прежде всего стоит сказать, что эксплуатация и управление коммерческой недвижимостью осуществляется в трех основных направлениях:

  • Правовом, что заключается в распределении и комбинировании прав собственности на объект коммерческой недвижимости;
  • Экономическом – это управление доходами и расходами, которые формируются в процессе эксплуатации недвижимости;
  • Техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначения.

При этом перечень услуг управления коммерческой недвижимостью, предоставляемые в рамках каждого направления, достаточно широк. Это, в частности:

  • планирование и организация проведения всех видов строительных работ, контроль за качеством их выполнения;
  • техническая эксплуатация, текущее инженерно-техническое обслуживание инженерных систем и оборудования здания;
  • уборка офисных, служебных и специальных помещений, прилегающих территорий, вывоз мусора;
  • взаимодействие с государственными и муниципальными структурами города обеспечение обслуживания лифтов и систем пожаротушения, пожарного оповещения;
  • контроль за безопасностью на рабочем месте (охрана);
  • взаимодействие с коммунальными службами города, организация бесперебойного снабжения и экономного потребления электроэнергии;
  • ведение статистической и другой отчетности, финансовый менеджмент обеспечения комфортного микроклимата, контроль за соблюдением санитарно-гигиенических норм;
  • участие в планировании офиса, размещение и оборудование конференц-залов, переговорных комнат, мест отдыха;
  • разработка внутренних технических регламентов;
  • участие в создании имиджа организации (внешний вид здания и прилегающей территории, разработка правил поведения инженерного и обслуживающего персонала, охраны) и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что доверительное управление коммерческой недвижимостью предполагает различные варианты предоставления услуг управления коммерческой недвижимостью: это может быть как комплексное управление и эксплуатация объекта недвижимости, так и выполнение отдельных функций в данном секторе. Различия комплексных услуг управления от реализации отдельных функций, например, брокеринга, состоит в том, что управление договорами аренды не предусматривает распределение рисков между брокером и владельцем недвижимости. Процесс брокеринга связан с циклическим изменением арендаторов и направлен на уменьшение ставок вакантности. Владелец при этом или получает прибыль, или же терпит убытки. Причем не все компании, предоставляющие услуги по сдаче объектов коммерческой недвижимости в аренду, предлагают полный комплекс профессиональных услуг по управлению технической эксплуатацией (facility management).

В случае же комплексного доверительного управления коммерческой недвижимостью, которое объединяет услуги как управления технической эксплуатацией, так и управления недвижимым имуществом (Договорами аренды) (property management), владелец получает стабильный доход от использования здания и при этом не беспокоится по поводу уровня ее заполняемости. В то же время стоимость комплексного управления не обязательно выше, чем суммарная стоимость организации отдельных функциональных направлений управления.

Затраты на управление коммерческой недвижимостью

Определенные особенности в сфере доверительного управления недвижимостью имеет и установление размера расходов на обслуживание объекта недвижимости. Как правило, эксплуатационные расходы определяются индивидуально для каждого объекта с учетом его технических характеристик, спецификации инженерного оборудования, требований к уровню сервиса, предъявляемых арендаторами и владельцем недвижимости. При этом существует два основных способа формирования операционного бюджета управления недвижимостью (управление технической эксплуатацией), а именно формирование его по типу:

1) открытого бюджета (open book);

2) закрытого бюджета (closed book).

По первому способу управляющая компания согласовывает с владельцем как можно более подробный операционный бюджет и в течение года ведет работу по согласованному финансовому плану. Если имеет место экономия расходов по утвержденному ранее бюджету, то на конец года сэкономленные средства возвращаются владельцу или за их счет проводится корректировка последующих периодов оплаты.

По второму способу разрабатывается бюджет и согласовывается общая сумма расходов на эксплуатацию в течение года. При этом управляющая компания работает в рамках утвержденного бюджета, однако на конец периода пересчета и возврата средств в случае их экономии не происходит.  Стоит обратить внимание, что для разработки бюджета, достаточного для осуществления эффективного управления коммерческой недвижимостью, необходимо проведение всестороннего аудита функционирования объекта недвижимости. И лишь только после проведенного аудита и анализа затрат предыдущих периодов управляющая компания разрабатывает меры по оптимизации расходов на содержание объекта и годовой операционный бюджет с учетом оптимизации расходов.

Преимущества сотрудничества с компанией, которая занимается доверительным управлением коммерческой недвижимостью

В привлечении профессиональной управляющей компании коммерческой недвижимостью на ряду с созданием собственной управленческой службы есть два неоспоримых преимущества. Во-первых, это квалифицированность персонала. В специализированной компании она всегда будет значительно выше, чем квалификация отдельно нанятых сотрудников. Ведь компания имеет собственную службу подбора персонала, которая точно знает, каким критериям обязан соответствовать наиболее квалифицированный сотрудник в сфере доверительного управления коммерческой недвижимостью. К тому же, в такой компании всегда укомплектован полный штат сотрудников всех профилей, для оказания наиболее широкого спектра услуг в сфере управления коммерческой недвижимостью.

Во-вторых, это затраты. Стоимость создания собственной управленческой службы всегда значительно выше, чем стоимость контракта с внешней управляющей компанией. Ведь привлекая подрядную организацию, клиент всегда может снизить налогооблагаемую прибыль, тем самым сэкономив на административных расходах и создании собственной службы персонала. Именно по этой причине в большинстве случаев как управляющие компании, так и владельцы недвижимости чаще всего предпочитают привлечение служб уборщиков и охранников путем аутсорсинга, координируя действия последних. Вместе с тем, в некоторых случаях в пределах управляющих компаний для выполнения отдельных функций управления создаются отдельные службы.

ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ВАМ ПЕРЕЗВОНИМ

Кроме того, Вы всегда имеете возможность сотрудничества и с более сложной организационной системой в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости, когда в пределах одной управляющей компании или группы компаний существуют отдельные сервисные службы, имеющие статус юридического лица — например, связанные с уборкой, охраной, а также технической эксплуатацией объекта недвижимости.

Итак, теперь Вы знаете, что означает доверительное управление коммерческой недвижимостью и кто его осуществляет, а также как на практике выглядит весь этот процесс. И, как видно из всего этого, для владельца объекта коммерческой недвижимости привлечение сторонних специалистов не сулит ничего плохого. Напротив, оно содержит в себе массу преимуществ. Вам только останется наслаждаться массой свободного времени, которая появится у вас сразу же после подписания договора доверительного управления коммерческой недвижимостью, и прибылью, которая возрастет в разы начиная с этого самого момента.

Кроме того, Вам не стоит беспокоиться о том, то таким образом Вы можете потерять драгоценный бизнес. Никоим образом! Ведь заключая договор доверительного управления недвижимостью, Вы передаёте лишь права пользования и управления управляющей компании, а тем временем право собственности остаётся за Вами. И без Вашего согласия никто не сможет ни отчудить этот объект, ни заключить договор залога относительно него.

Поэтому за Вами осталось лишь финальное решение: готовы ли Вы подарить своему бизнесу новую жизнь или нет? Если да, тогда мы с нетерпением ждём встречи с Вами в нашем прекрасном и уютном офисе. Именно там мы более подробно проконсультируем Вас относительно профессионального управления коммерческой недвижимостью, а также ответим на все интересующие вас вопросы.