+ 38 (067) 538 39 07 info@arou.com.ua

Управление коммерческой недвижимостью

Управление коммерческой недвижимостью

Сегодня мы хотим познакомить Вас с механизмом в сфере бизнеса коммерческой недвижимости, который способен не только существенно упростить ведение бизнеса такой категории, но увеличить Вашу прибыль в несколько раз в данном сегменте.

Давайте подумаем вместе, что в первую очередь останавливает нас, когда мы задумываемся о ведении бизнеса в сфере недвижимости? Казалось бы, здесь просто не может быть минусов, ведь данный сегмент бизнеса имеет достаточно высокую и быструю окупаемость, этот рынок намного больше стабилен, чем другие объекты инвестирования, и на него всегда есть спрос.

Однако существует одна вещь, взирая на которую большинство из нас сразу же отбрасывает идею предпринимательства в сфере недвижимости. Правильно, эта сфера требует слишком много внимания и сил на своё обслуживание. Многие могут сейчас не согласиться, аргументируя это тем, что ничуть не больше чем та же пекарня или стоматологическая клиника. Однако позвольте сказать, что все трудности в вышеназванных вариантах предпринимательства возникают в 99% случаев именно из-за ошибок и недосмотров руководства. Здесь же катастрофы чаще всего случаются по вине арендаторов или вообще без чьей-либо вины. И со всеми ими нужно справляться, причем в очень сжатые сроки. Именно данная особенность и заставляет большинство из нас сказать бизнесу в сфере коммерческой недвижимости свое твердое нет.

А представьте, что обязанность по устранению всех этих трудностей с Вас сняли, при этом оставив Вам только прибыль от вашего объекта недвижимости? Вы думаете это сказка? Никак нет! На сегодняшний день это уже реальность, при условии сотрудничества с компанией, которая занимается доверительным управлением коммерческой недвижимостью. Заинтересовало? Что это такое и с чем его едят мы и расскажем Вам прямо сейчас.

Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью?

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – это комплекс услуг, предоставляемых компанией-управителем в сфере обслуживания объекта коммерческой недвижимости от А до Я. Он включает в себя как техническое обслуживание здания или земельного участка, так и выполнение других необходимых действий, для того чтобы объект недвижимости приносил как можно большую прибыль и полностью удовлетворял потребности пользователей.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью осуществляется на основании договора между собственником и управляющим в отношении недвижимости. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Согласно данному документу управляющий — управляющая компания коммерческой недвижимостью, осуществляет управление за плату от своего имени, но в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При этом, договор об управлении имуществом не влечет переход права собственности к управляющему на имущество, переданное в управление. Управляющий, если это определено договором об управлении имуществом, является доверительным собственником того имущества, которым он владеет, пользуется и распоряжается им в соответствии с законом и договором о доверительном управлении имуществом. Такое право подлежит государственной регистрации. Компания, управляющая коммерческой недвижимостью, совершая фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, уведомляет лица, с которыми она совершает сделки, о том, что она является управляющим, а не собственником имущества.

Срок действия договора доверительного управления имуществом определяется договором, а если его не указано — считается заключенным на 5 лет. В случае отсутствия заявления одной из сторон или обеих о прекращении или изменении договора управления имуществом после истечения его срока договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

При этом, управляющий имеет право на плату, установленную договором, а также на возмещение понесенных в связи с управлением имуществом расходов.

Услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью

Профессиональное управление и эксплуатация коммерческой недвижимости включают следующий перечень предоставляемых услуг:

  • планирование и организация проведения всех видов строительных работ, контроль за качеством их выполнения;
  • техническая эксплуатация, текущее инженерно-техническое обслуживание инженерных систем и оборудования здания;
  • уборка офисных, служебных и специальных помещений, прилегающих территорий, вывоз мусора;
  • взаимодействие с государственными и муниципальными структурами города, обеспечение обслуживания лифтов и систем пожаротушения, пожарного оповещения;
  • контроль за безопасностью на рабочем месте (охрана);
  • взаимодействие с коммунальными службами города, организация бесперебойного снабжения и экономного потребления электроэнергии;
  • ведение статистической и другой отчетности, финансовый менеджмент обеспечения комфортного микроклимата, контроль за соблюдением санитарно-гигиенических норм;
  • участие в планировании офиса, размещение и оборудование конференц-залов, переговорных комнат, мест отдыха;
  • разработка внутренних технических регламентов;
  • участие в создании имиджа организации (внешний вид здания и прилегающей территории, разработка правил поведения инженерного и обслуживающего персонала, охраны) и т.д.

Но не стоит заострять Ваше внимание лишь на данном перечне услуг. Ведь это – лишь обобщённая схема работы управляющей коммерческой недвижимостью компании в сфере эксплуатации и управления коммерческой недвижимостью. В любом случае при встрече этот перечень будет неоднократно пересматриваться и обсуждаться. И, в конечном счете он будет составлен индивидуально под Вас, взирая на особенности Вашего объекта коммерческой недвижимости, ваши требования и потребности.

Кроме того, не стоит забывать о том, что наша компания предоставляет не только комплексные услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью, но и точечные, а точнее отраслевые. Если Вы не желаете или по каким-либо иным причинам не можете вверить управляющей компании полное руководство Вашей недвижимостью, мы всегда можем взять на себя лишь часть Ваших обязанностей относительно управления коммерческой недвижимостью. К примеру, лишь техническое обслуживание или юридический аутсорсинг, тем самым хотя бы частично сделав Вашу жизнь легче.

ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ВАМ ПЕРЕЗВОНИМ

Цена услуг управляющей компании

Зачастую на рынке применяют три основные схемы оплаты услуг управляющей компании коммерческой недвижимостью:

1) фиксированное вознаграждение;

2) фиксированное вознаграждение плюс процент от арендных платежей;

3) переменный процент от фиксированной суммы вознаграждения (с учетом степени заполняемости объекта управления).

Фиксированное вознаграждение устанавливается преимущественно в случае осуществления управления технической эксплуатацией, из расчета на квадратный метр площади, пригодной для сдачи в аренду.  При этом размер вознаграждения зависит от таких факторов: во-первых, от класса объекта — чем выше класс, тем выше вознаграждение; во-вторых, от площади объекта — чем больше площадь, тем меньше вознаграждение в расчете на квадратный метр; в-третьих, от значимости конкретного объекта для управляющей компании — размер вознаграждения может быть максимально сниженным, в случае, если это позволяет выйти на новый стратегический рынок или охватить более высокий класс объектов управления, что позволит повысить статус управляющей компании и расширить ее портфолио.

В случае, если компания занимается комплексным управлением, а не только управлением технической эксплуатацией недвижимости, то используется схема фиксированное вознаграждение плюс сумма процент от арендных платежей и процент от непрофильных доходов, которые инициирует управляющая компания (это может быть сдача в долгосрочную аренду рекламных площадей, сдача в краткосрочную аренду мест общего пользования для проведения мероприятий, предоставление дополнительных услуг пользователям объектов и т.д.). По мнению специалистов, при установлении оплаты услуг управляющей компании в процентах от ежемесячного валового дохода от эксплуатации объекта, последняя оказывается заинтересованной в том, чтобы объект недвижимости приносил максимальный доход в течение длительного периода времени. Именно поэтому она будет всеми силами поднимать Ваш доход от данного объекта коммерческой недвижимости. Кроме того, она будет способствовать полной заполняемости недвижимости арендаторами и будет следить за тем, чтобы все они были максимально довольны и заключали договора аренды на максимальный период. Ни этого ли Вы хотели?

В свою очередь сменный процент от фиксированной (по договоренности сторон) суммы вознаграждения для управляющей компании устанавливается тогда, когда целесообразно стимулировать активный брокеринг коммерческой недвижимости и повышать уровень заполняемости арендных площадей, переданных в управления. Возможен вариант определения размера вознаграждения управляющей компании в данном случае — установление процента вознаграждения равного или пропорционального процента заполняемости объекта недвижимости: например, если объект заполнен лишь на 60%, то и вознаграждение управляющей компании будет составлять в текущий период 60% от суммы вознаграждения, которую согласовали владелец и управляющая компания за обслуживание полностью заполненной и функционирующей недвижимости.