Сегодня мы хотим познакомить Вас с механизмом в сфере бизнеса коммерческой недвижимости, который способен не только существенно упростить ведение бизнеса такой категории, но увеличить Вашу прибыль в несколько раз в данном сегменте.
Давайте подумаем вместе, что в первую очередь останавливает нас, когда мы задумываемся о ведении бизнеса в сфере недвижимости? Казалось бы, здесь просто не может быть минусов, ведь данный сегмент бизнеса имеет достаточно высокую и быструю окупаемость, этот рынок намного больше стабилен, чем другие объекты инвестирования, и на него всегда есть спрос.
Однако существует одна вещь, взирая на которую большинство из нас сразу же отбрасывает идею предпринимательства в сфере недвижимости. Правильно, эта сфера требует слишком много внимания и сил на своё обслуживание. Многие могут сейчас не согласиться, аргументируя это тем, что ничуть не больше чем та же пекарня или стоматологическая клиника. Однако позвольте сказать, что все трудности в вышеназванных вариантах предпринимательства возникают в 99% случаев именно из-за ошибок и недосмотров руководства. Здесь же катастрофы чаще всего случаются по вине арендаторов или вообще без чьей-либо вины. И со всеми ими нужно справляться, причем в очень сжатые сроки. Именно данная особенность и заставляет большинство из нас сказать бизнесу в сфере коммерческой недвижимости свое твердое нет.
А представьте, что обязанность по устранению всех этих трудностей с Вас сняли, при этом оставив Вам только прибыль от вашего объекта недвижимости? Вы думаете это сказка? Никак нет! На сегодняшний день это уже реальность, при условии сотрудничества с компанией, которая занимается доверительным управлением коммерческой недвижимостью. Заинтересовало? Что это такое и с чем его едят мы и расскажем Вам прямо сейчас.
Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью?
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – это комплекс услуг, предоставляемых компанией-управителем в сфере обслуживания объекта коммерческой недвижимости от А до Я. Он включает в себя как техническое обслуживание здания или земельного участка, так и выполнение других необходимых действий, для того чтобы объект недвижимости приносил как можно большую прибыль и полностью удовлетворял потребности пользователей.
Доверительное управление коммерческой недвижимостью осуществляется на основании договора между собственником и управляющим в отношении недвижимости. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Согласно данному документу управляющий — управляющая компания коммерческой недвижимостью, осуществляет управление за плату от своего имени, но в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя).
При этом, договор об управлении имуществом не влечет переход права собственности к управляющему на имущество, переданное в управление. Управляющий, если это определено договором об управлении имуществом, является доверительным собственником того имущества, которым он владеет, пользуется и распоряжается им в соответствии с законом и договором о доверительном управлении имуществом. Такое право подлежит государственной регистрации. Компания, управляющая коммерческой недвижимостью, совершая фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, уведомляет лица, с которыми она совершает сделки, о том, что она является управляющим, а не собственником имущества.
Срок действия договора доверительного управления имуществом определяется договором, а если его не указано — считается заключенным на 5 лет. В случае отсутствия заявления одной из сторон или обеих о прекращении или изменении договора управления имуществом после истечения его срока договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
При этом, управляющий имеет право на плату, установленную договором, а также на возмещение понесенных в связи с управлением имуществом расходов.
Услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью
Профессиональное управление и эксплуатация коммерческой недвижимости включают следующий перечень предоставляемых услуг:
- планирование и организация проведения всех видов строительных работ, контроль за качеством их выполнения;
- техническая эксплуатация, текущее инженерно-техническое обслуживание инженерных систем и оборудования здания;
- уборка офисных, служебных и специальных помещений, прилегающих территорий, вывоз мусора;
- взаимодействие с государственными и муниципальными структурами города, обеспечение обслуживания лифтов и систем пожаротушения, пожарного оповещения;
- контроль за безопасностью на рабочем месте (охрана);
- взаимодействие с коммунальными службами города, организация бесперебойного снабжения и экономного потребления электроэнергии;
- ведение статистической и другой отчетности, финансовый менеджмент обеспечения комфортного микроклимата, контроль за соблюдением санитарно-гигиенических норм;
- участие в планировании офиса, размещение и оборудование конференц-залов, переговорных комнат, мест отдыха;
- разработка внутренних технических регламентов;
- участие в создании имиджа организации (внешний вид здания и прилегающей территории, разработка правил поведения инженерного и обслуживающего персонала, охраны) и т.д.
Но не стоит заострять Ваше внимание лишь на данном перечне услуг. Ведь это – лишь обобщённая схема работы управляющей коммерческой недвижимостью компании в сфере эксплуатации и управления коммерческой недвижимостью. В любом случае при встрече этот перечень будет неоднократно пересматриваться и обсуждаться. И, в конечном счете он будет составлен индивидуально под Вас, взирая на особенности Вашего объекта коммерческой недвижимости, ваши требования и потребности.
Кроме того, не стоит забывать о том, что наша компания предоставляет не только комплексные услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью, но и точечные, а точнее отраслевые. Если Вы не желаете или по каким-либо иным причинам не можете вверить управляющей компании полное руководство Вашей недвижимостью, мы всегда можем взять на себя лишь часть Ваших обязанностей относительно управления коммерческой недвижимостью. К примеру, лишь техническое обслуживание или юридический аутсорсинг, тем самым хотя бы частично сделав Вашу жизнь легче.
Цена услуг управляющей компании
Зачастую на рынке применяют три основные схемы оплаты услуг управляющей компании коммерческой недвижимостью:
1) фиксированное вознаграждение;
2) фиксированное вознаграждение плюс процент от арендных платежей;
3) переменный процент от фиксированной суммы вознаграждения (с учетом степени заполняемости объекта управления).
Фиксированное вознаграждение устанавливается преимущественно в случае осуществления управления технической эксплуатацией, из расчета на квадратный метр площади, пригодной для сдачи в аренду. При этом размер вознаграждения зависит от таких факторов: во-первых, от класса объекта — чем выше класс, тем выше вознаграждение; во-вторых, от площади объекта — чем больше площадь, тем меньше вознаграждение в расчете на квадратный метр; в-третьих, от значимости конкретного объекта для управляющей компании — размер вознаграждения может быть максимально сниженным, в случае, если это позволяет выйти на новый стратегический рынок или охватить более высокий класс объектов управления, что позволит повысить статус управляющей компании и расширить ее портфолио.
В случае, если компания занимается комплексным управлением, а не только управлением технической эксплуатацией недвижимости, то используется схема фиксированное вознаграждение плюс сумма процент от арендных платежей и процент от непрофильных доходов, которые инициирует управляющая компания (это может быть сдача в долгосрочную аренду рекламных площадей, сдача в краткосрочную аренду мест общего пользования для проведения мероприятий, предоставление дополнительных услуг пользователям объектов и т.д.). По мнению специалистов, при установлении оплаты услуг управляющей компании в процентах от ежемесячного валового дохода от эксплуатации объекта, последняя оказывается заинтересованной в том, чтобы объект недвижимости приносил максимальный доход в течение длительного периода времени. Именно поэтому она будет всеми силами поднимать Ваш доход от данного объекта коммерческой недвижимости. Кроме того, она будет способствовать полной заполняемости недвижимости арендаторами и будет следить за тем, чтобы все они были максимально довольны и заключали договора аренды на максимальный период. Ни этого ли Вы хотели?
В свою очередь сменный процент от фиксированной (по договоренности сторон) суммы вознаграждения для управляющей компании устанавливается тогда, когда целесообразно стимулировать активный брокеринг коммерческой недвижимости и повышать уровень заполняемости арендных площадей, переданных в управления. Возможен вариант определения размера вознаграждения управляющей компании в данном случае — установление процента вознаграждения равного или пропорционального процента заполняемости объекта недвижимости: например, если объект заполнен лишь на 60%, то и вознаграждение управляющей компании будет составлять в текущий период 60% от суммы вознаграждения, которую согласовали владелец и управляющая компания за обслуживание полностью заполненной и функционирующей недвижимости.
